ضرورت تأمین مالی پایدار برای شهرداری‌ها و نقش دارایی‌های ثابت

شهرداری‌ها به عنوان نهادهای عمومی محلی، مسئول ارائه خدمات گسترده شهری هستند و در این راستا نیازمند منابع مالی پایدار برای تأمین هزینه‌های اجرایی، عمرانی و رفاهی می‌باشند. با توجه به کاهش اتکای شهرداری‌ها به منابع دولتی و محدودیت‌های درآمدی سنتی مانند عوارض ساختمانی یا مالیات‌های محلی، بهره‌برداری از دارایی‌های ثابت شهری به عنوان یکی از راهکارهای مهم تأمین مالی، مورد توجه روزافزون قرار گرفته است. دارایی‌های ثابت شهرداری‌ها شامل زمین‌ها، ساختمان‌ها، فضاهای تجاری، پارکینگ‌ها و دیگر املاک عمومی هستند که در صورت مدیریت صحیح می‌توانند به منابع درآمدی قابل اتکا و پایدار برای شهرداری تبدیل شوند.

یکی از مهم‌ترین اشکال بهره‌برداری از این دارایی‌ها، اجاره و واگذاری موقت به بخش خصوصی است. با اجاره بلندمدت فضاهای شهری به کاربری‌های تجاری، خدماتی یا مسکونی، شهرداری‌ها می‌توانند بدون از دست دادن مالکیت دارایی‌های خود، درآمد مستمری برای سال‌های آینده تضمین کنند. اما در سال‌های اخیر، پیش‌فروش املاک شهری، به ویژه در قالب پروژه‌های مشارکتی در ساخت، به عنوان الگویی نوین برای تأمین مالی پروژه‌های شهری مورد توجه قرار گرفته است. در این مدل، شهرداری با واگذاری زمین یا مشارکت در سرمایه‌گذاری، پروژه‌های ساختمانی بزرگی را اجرا می‌کند و بخشی از واحدهای ساخته‌شده را پیش‌فروش می‌نماید.

پیش‌فروش و اجاره دارایی‌های شهری به‌عنوان الگوی نوین تأمین مالی

همزمان با تأمین مالی سریع برای توسعه پروژه‌های شهری، موجب بهره‌برداری بهینه از املاک راکد و بلااستفاده می‌شود. منطقه چیتگر در غرب تهران یکی از نمونه‌های شاخص این نوع بهره‌برداری از دارایی‌های شهرداری است. در این منطقه، شهرداری تهران در همکاری با تعاونی‌های مسکن و شرکت‌های خصوصی، اقدام به اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی کرده و بخشی از منابع مالی مورد نیاز برای اجرای طرح‌های زیرساختی و خدماتی را از طریق پیش‌فروش واحدهای مسکونی و تجاری تأمین نموده است. این پیش‌فروش‌ها، به عنوان ابزار تأمین نقدینگی، موجب فعال‌سازی سرمایه‌های فیزیکی شهرداری و جذب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی شده‌اند.

پروژه‌هایی چون پروژه نارنجستان و برج‌های منطقه ۲۲ از نمونه‌های موفق بهره‌برداری از املاک شهرداری در قالب پیش‌فروش هستند. استفاده از این روش در تأمین مالی، مزایای متعددی برای مدیریت شهری به همراه دارد. موجب کاهش وابستگی شهرداری به منابع دولتی و کمک‌های دولتی می‌شود که اغلب ناپایدار و مشروط به بودجه‌های ملی هستند. این مدل مشارکت، با ایجاد انگیزه در بخش خصوصی، منجر به سرعت‌بخشی در اجرای پروژه‌های شهری و افزایش بهره‌وری اقتصادی زمین‌های شهری می‌شود. پیش‌فروش آپارتمان‌ها در پروژه‌های شهری، با تأمین نقدینگی اولیه برای ساخت، امکان آغاز سریع پروژه‌ها را فراهم کرده و ریسک تأخیرهای مالی را کاهش می‌دهد.

تجربه موفق شهرداری تهران در منطقه چیتگر

افزایش درآمدهای پایدار شهرداری از محل بهره‌برداری دارایی‌ها، امکان برنامه‌ریزی بلندمدت و توسعه زیرساخت‌های شهری را فراهم می‌سازد. بهره‌برداری از دارایی‌های شهرداری از طریق پیش‌فروش، بدون چالش نیز نیست. مهمترین چالش‌، نبود چارچوب‌های حقوقی و نظارتی کافی برای تضمین شفافیت و سلامت در قراردادهای مشارکت است. گاه مشاهده می‌شود که برخی پروژه‌ها به دلیل نبود نظارت مؤثر، با تأخیر مواجه شده یا تعهدات طرفین به درستی اجرا نمی‌شود. در برخی موارد، فقدان اطلاعات عمومی درباره نحوه واگذاری زمین‌ها و شرایط پیش‌فروش، موجب بروز شبهاتی در افکار عمومی می‌شود که می‌تواند اعتماد شهروندان به نهادهای شهری را تضعیف کند.

ریسک‌های مرتبط با افزایش قیمت مصالح، تأخیر در صدور مجوزها و مشکلات اجرایی نیز ممکن است پروژه‌ها را از مسیر اصلی منحرف نماید. برای بهینه‌سازی و اثربخشی بهره‌برداری از دارایی‌های ثابت شهرداری‌ها، مجموعه‌ای از راهکارهای عملی و راهبردی پیشنهاد می‌شود. نخست، باید نظامی جامع برای ثبت، ارزش‌گذاری و بهره‌برداری از دارایی‌های شهرداری طراحی شود تا تمامی املاک و فضاهای عمومی تحت مالکیت شهرداری به صورت شفاف، طبقه‌بندی شده و قابل استفاده در تصمیم‌گیری مالی باشند. دوم، تدوین قراردادهای استاندارد مشارکتی با لحاظ کردن تمامی ابعاد حقوقی، مالی و فنی ضروری است تا از بروز اختلافات و انحرافات در آینده جلوگیری شود.

چالش‌ها و راهکارهای بهینه‌سازی بهره‌برداری از دارایی‌های شهرداری

باید سامانه‌های اطلاعاتی در دسترس عموم ایجاد شود تا فرایندهای واگذاری، پیش‌فروش و مشارکت، در فضایی شفاف و قابل پیگیری انجام شود. علاوه بر این، جلب مشارکت شهروندان و نهادهای مدنی در نظارت بر بهره‌برداری از دارایی‌های عمومی، می‌تواند به کاهش فساد و افزایش بهره‌وری مالی کمک کند. همچنین، شهرداری‌ها باید از مدل‌های نوآورانه‌تری برای بهره‌برداری از دارایی‌ها استفاده کنند. مدل‌هایی مانند BOT (ساخت، بهره‌برداری، واگذاری)، اجاره با اختیار تملک، فروش امتیاز بهره‌برداری و مدل‌های مشارکت عمومی-خصوصی، از جمله ابزارهایی هستند که می‌توانند ضمن حفظ مالکیت عمومی دارایی‌ها، منابع مالی جدیدی برای شهرداری فراهم آورند.

در نهایت، باید تأکید کرد که دارایی‌های ثابت شهرداری‌ها، به عنوان سرمایه‌های عمومی، ظرفیت بالقوه‌ای برای تأمین مالی پایدار، توسعه زیرساخت‌های شهری و تحقق عدالت اجتماعی دارند. بهره‌برداری شفاف، عادلانه و برنامه‌ریزی‌شده از این دارایی‌ها، نه‌تنها موجب رشد مالی نهادهای شهری می‌شود، بلکه زمینه‌ساز توسعه متوازن، کاهش فقر شهری، ارتقای کیفیت خدمات عمومی و افزایش رضایت شهروندان خواهد شد. چنانچه شهرداری‌ها بتوانند با بهره‌گیری از تجربه‌های موفق، مدل‌های مشارکتی و پیش‌فروش را به درستی اجرا کنند، می‌توانند گامی مهم در مسیر تحقق استقلال مالی و توسعه پایدار شهری بردارند.