چالش‌های فنی در ساخت‌وساز بر بستر واریزه
با توسعه سریع شهرها و رشد جمعیت، نیاز به زمین برای احداث پروژه‌های عمرانی، به‌ویژه در مناطق شهری و حاشیه آن، به‌شدت افزایش یافته است. این در حالی است که بخش زیادی از زمین‌های مناسب ساخت‌وساز، پیش‌تر به بهره‌برداری رسیده‌اند و اکنون توجه به زمین‌های رهاشده یا دارای محدودیت‌هایی چون سابقه دفن زباله‌های ساختمانی، بیش از پیش مطرح شده است. زمین‌هایی که در گذشته به‌عنوان محل دپوی نخاله‌های ساختمانی مورد استفاده قرار گرفته‌اند، اکنون با افزایش قیمت زمین، در اولویت طرح‌های سرمایه‌گذاری عمرانی قرار دارند. اما ساخت‌وساز بر روی زمین‌های اسلام شهر با مخاطرات فنی و اجرایی متعددی همراه است که در این مقاله مورد بررسی قرار می‌گیرد.
واریزه‌های ساختمانی شامل بقایای ناشی از تخریب ساختمان‌ها، عملیات بازسازی یا حتی پروژه‌های عمرانی نیمه‌کاره هستند. این مواد ترکیبی از بتن شکسته، آجرهای فرسوده، خاک‌های مخلوط، گچ، فلزات زنگ‌زده، قطعات چوبی و دیگر مصالح زائد هستند که به‌صورت فشرده یا غیر فشرده در یک بستر خاکی انباشته می‌شوند. این انباشت، لایه‌ای ناهمگون، ناپیوسته و دارای تخلخل زیاد شکل می‌گیرد که خصوصیات فنی آن با خاک طبیعی بسیار متفاوت است. وجود اجزای فرسوده، قابل‌تجزیه یا خورنده در این واریزه‌ها، پایداری بستر را به‌شدت کاهش می‌دهد. یکی از جدی‌ترین مشکلات در ساخت‌وساز بر روی واریزه‌های ساختمانی، نشست‌های غیر یکنواخت و پیش‌بینی‌ناپذیر زمین است.
فرآیند شناسایی و ارزیابی زمین‌های دارای واریزه
نشست‌ها که در اثر بارگذاری ساختمان بر بستر ناپایدار رخ می‌دهد، می‌تواند منجر به ایجاد ترک در سازه، تخریب پی و در نهایت، خطر برای ساکنان شود. از سوی دیگر، چنین زمین‌هایی معمولاً دارای ظرفیت باربری پایین هستند و نمی‌توانند بار ناشی از سازه‌های سنگین را تحمل کنند، مگر آنکه تدابیر خاصی اندیشیده شود. یکی دیگر از مخاطرات، ریزش‌های موضعی و گسیختگی لایه‌ای در اثر فروریزش اجزای ناپایدار در عمق زمین است. همچنین احتمال وجود ترکیبات شیمیایی خطرناک، فلزات سنگین یا بقایای قابل اشتعال در واریزه‌ها، از نظر زیست‌محیطی نیز ساخت‌وساز را با چالش مواجه می‌کند.
بدون بررسی دقیق، ساخت‌وساز بر این نوع بسترها می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری به همراه داشته باشد. برای امکان‌سنجی ساخت‌وساز، لازم است یک روند منظم و علمی طی شود. باید پیشینه زمین از طریق مراجع رسمی بررسی شود. در این مرحله می‌توان به اطلاعاتی در مورد کاربری گذشته زمین و احتمال وجود نخاله در آن دست یافت. انجام مطالعات ژئوتکنیکی ضروری است. این مطالعات شامل حفاری در چند نقطه از زمین، بررسی لایه‌های زیرین و تعیین عمق و ضخامت واریزه‌هاست. باید نمونه‌های استخراج‌شده به آزمایشگاه فرستاده شود تا ویژگی‌هایی مانند چگالی نسبی، میزان تخلخل، مقاومت برشی، ظرفیت باربری و درصد رطوبت بررسی شوند.
راهکارهای مهندسی برای ساخت ایمن
انجام مطالعات زیست‌محیطی برای بررسی وجود آلاینده‌های شیمیایی، گازهای ناشی از تجزیه مواد آلی و فلزات سنگین در این زمین‌ها الزامی است. در صورت اثبات وجود آلودگی، مجوز ساخت‌وساز به‌طور کامل قابل صدور نخواهد بود مگر با انجام اصلاحات گسترده. اگر پس از ارزیابی‌ها امکان ساخت‌وساز بر روی زمین تایید شود، می‌توان با بهره‌گیری از روش‌های مهندسی، ایمنی سازه را تا حد قابل قبولی تأمین کرد. یکی از این روش‌ها، برداشت لایه سطحی آلوده و جایگزینی آن با خاک مناسب است که در پروژه‌های سبک یا با اهمیت پایین قابل اجراست. در مواردی که امکان برداشت کامل وجود ندارد، می‌توان با استفاده از مصالح ژئوسنتتیک مانند ژئوگرید و ژئوتکستایل، لایه‌های ضعیف را تقویت کرده و پایداری بستر را افزایش داد.
برای پروژه‌های بزرگ، راهکارهایی چون اجرای شمع‌های بتنی یا فولادی تا رسیدن به لایه مقاوم زمین، بهترین انتخاب برای افزایش ظرفیت باربری خواهد بود. طراحی و اجرای سامانه‌های زهکشی برای کنترل رطوبت و جلوگیری از انباشت آب در لایه‌های داخلی نیز از دیگر اقدامات الزامی در ساخت‌وساز بر بستر واریزه است. وجود رطوبت در نخاله‌ها می‌تواند نشست‌های تأخیری و بلندمدت ایجاد کند که به سازه آسیب وارد می‌کند. بر اساس آیین‌نامه‌های اجرایی شهرداری‌ها و سازمان محیط زیست، تهیه گزارش فنی و محیط‌زیستی از سوی مشاور ذی‌صلاح و تایید آن قبل از اخذ پروانه ساختمانی الزامی است.
الزامات قانونی و ضوابط ساخت
در پروژه‌های پیش‌فروش ملک، ذکر وضعیت زمین و سابقه آن در متن قرارداد و ارائه مستندات فنی از سوی فروشنده، برای رعایت حقوق خریداران ضروری است. هرگونه کتمان وضعیت زمین ممکن است منجر به پیگرد قانونی گردد. با توجه به کمبود زمین مناسب در مناطق شهری، استفاده از زمین‌هایی که پیش‌تر محل دفن نخاله‌های ساختمانی بوده‌اند، در حال افزایش است. ساخت‌وساز در این نوع زمین‌ها نیازمند بررسی‌های دقیق فنی، مطالعات ژئوتکنیکی، ارزیابی زیست‌محیطی و به‌کارگیری تمهیدات مهندسی ویژه است. تنها در صورت اجرای صحیح این مراحل و رعایت مقررات قانونی، می‌توان چنین زمین‌هایی را به فرصت‌هایی برای توسعه شهری پایدار تبدیل کرد.
در پایان می‌توان نتیجه گرفت که توسعه ساخت‌وساز در زمین‌های دارای نخاله عمرانی به‌ویژه در مناطقی چون اسلامشهر، نه‌تنها نیازمند نگاه فنی و کارشناسی دقیق است، بلکه به مدیریت یکپارچه میان نهادهای ذی‌ربط نیز وابسته است. اتخاذ سیاست‌های کنترلی مؤثر، ارائه مشوق‌های لازم برای اصلاح بستر و الزام به مطالعات تخصصی پیش از صدور مجوز، می‌تواند خطرات ساخت بر این اراضی را به حداقل رساند. همچنین، آموزش و آگاهی‌بخشی به فعالان حوزه ساخت‌وساز، مهندسان ناظر و مشاوران حقوقی در خصوص مخاطرات و الزامات فنی این بسترها، از اهمیت بالایی برخوردار است.